具体的な事例
被相続人が亡くなり、遺産として土地や建物が相続財産に含まれていました。しかし、その中に未登記の建物や、隣接する土地との境界線が不明確な土地がありました。相続人の一人が土地の一部を売却しようとした際、境界線に関する争いが隣地所有者と発生し、測量や調停が必要となりました。この問題が解決するまで売却が進まず、相続手続きが大幅に遅延しました。
解決策
不動産の調査
・法務局で登記事項証明書を取得し、所有権の状況を確認します。
・未登記建物がある場合は、市町村役場で固定資産課税台帳を確認し、登録手続きを進めます。
・隣地所有者と協議し、境界線を確定します（必要に応じて土地家屋調査士に依頼）。
測量と境界確定
・土地家屋調査士に依頼して測量を行い、境界確定の書類を作成します。
・隣地所有者と立ち会い、合意した境界線を明示します。
登記手続き
・確定した境界線に基づき、法務局で登記の修正や未登記建物の登記を行います。
調停または裁判での解決
・隣地所有者と合意が得られない場合、家庭裁判所や地方裁判所で調停または訴訟を行います。
予防策
生前の登記確認
・被相続人が生前に、不動産の登記状況を確認し、未登記の建物があれば登記を済ませておく。
定期的な境界確認
・土地の境界線について、隣地所有者と定期的に確認を行い、問題がないか確認します。
測量図の作成と保管
・測量図を作成し、法務局に保管するか、家族で共有しておく。
遺言書の記載に不動産情報を含める
・遺言書に不動産の詳細情報（登記簿謄本や固定資産評価証明書の内容）を記載し、相続人が把握しやすいようにする。
必要な手続きと書類
登記事項証明書の取得
手続き: 法務局で不動産の登記事項証明書を取得する。
書類: 申請書、本人確認書類
入手先: 法務局
未登記建物の登記
手続き: 未登記の建物について法務局で所有権の登記を行う。
書類: 建物表題登記申請書、固定資産税評価証明書、建物図面、住民票
入手先: 市区町村役場（固定資産税評価証明書）、法務局
測量と境界確定
手続き: 土地家屋調査士に依頼して測量と境界確定手続きを行う。
書類: 測量図、隣地所有者の同意書
入手先: 土地家屋調査士事務所
調停の申立て
手続き: 境界線に争いがある場合、家庭裁判所に調停を申立てる。
書類: 調停申立書、不動産登記事項証明書、測量図
入手先: 法務局（登記事項証明書）、家庭裁判所
よくある質問
未登記建物がある場合、相続手続きはできますか？
未登記建物がある場合でも相続は可能ですが、登記手続きをしないと不動産売却や担保設定ができないため、早めに登記を済ませる必要があります。
土地の境界線が不明確だと相続は進みませんか？
境界線が不明確だと、相続後の売却や分割が難しくなるため、相続手続きの前に境界確定を行うことが推奨されます。
測量にはどのくらいの費用がかかりますか？
測量の費用は土地の広さや状況により異なりますが、一般的には20～50万円程度です。
隣地所有者が境界確定に協力してくれない場合、どうすればいいですか？
調停や裁判を通じて、境界線を確定する手続きを進めることができます。
法務局で測量図を確認できますか？
法務局では登記簿に添付された測量図（地積測量図）を閲覧・取得することが可能です。
固定資産税評価証明書はどこで取得できますか？
市区町村役場の固定資産税課で取得できます。相続人の身分証明書と被相続人の死亡診断書が必要です。
相続登記をせずに放置するとどうなりますか？
相続登記を放置すると、不動産の所有権が不明確になり、将来の売却や利用に支障が出る可能性があります。また、2024年の民法改正により、相続登記が義務化されています。
共有名義にした場合のデメリットは何ですか？
共有名義だと、売却や利用の際に全員の合意が必要になるため、手続きが複雑になる可能性があります。
土地家屋調査士と司法書士の違いは何ですか？
土地家屋調査士は主に測量や境界確定を行い、司法書士は不動産の登記手続きを行います。
境界確定後、隣地所有者が変更された場合、再確認は必要ですか？
原則として境界確定の合意内容は有効ですが、新しい隣地所有者と再確認しておくとトラブル防止につながります。
まとめ
不動産に関する相続では、登記や境界線の不明確さがトラブルの原因となることが多くあります。生前に登記状況を確認し、問題がある場合は測量や登記を済ませておくことが重要です。また、相続開始後も専門家と連携し、迅速かつ確実に手続きを進めることで、トラブルを未然に防ぎましょう。
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